Rantayleiskaavan tarkoitus
Rantayleiskaava
Ranta-alueiden rakentaminen tulee ensisijaisesti ratkaista kaavalla. Tämän vuoksi kunnat laativat rantayleiskaavoja. Niiden avulla voidaan ratkaista laajojen ranta-alueiden rakentamiseen varattavat ja rakentamatta jätettävät ranta-alueet maanomistajia tasapuolisesti kohdellen sekä virkistys- ja ympäristöarvot turvaten. Kaavasta kaikki näkevät pitkälle tulevaisuuteen rakentamiselta vapaaksi jäävät alueet ja millaisia mahdollisia reunaehtoja rakentamiselle ja muulle maankäytölle on asetettu. Rantayleiskaavan laatimisen tarve ei siis lähtökohtaisesti muodostu siitä, että joku taho olisi esittänyt tarpeen rakentamiselle. Rantayleiskaavoja laaditaan vain haja-asutusalueelle, koska taajamissa rakentamisen tulee perustua asemakaavaan.
Rantayleiskaavoja ryhdyttiin laatimaan 90-luvulla ja vanhimmat kaavoista saattavat vaatia muutoksia. Rantayleiskaavojen muutostarpeet johtuvat lainsäädännön sekä tarpeiden muuttumisesta. Esimerkiksi vanhoissa rantayleiskaavoissa rakennuspaikkakohtainen rakennusoikeus oli pienempi (n. 120 k-m2) verrattuna nykyisin sallittuun ja nykytarpeisiin nähden (n. 250 k-m2). Lisäksi maanomistajat ovat voineet esittää kunnalle muutostarpeita kaavaan, joiden toteuttamisen mahdollisuudet tutkitaan kaavamuutoksen yhteydessä.
Ranta-asemakaava
Mikäli kunnalla ei ole ollut resursseja laatia rantayleiskaavaa, ovat maanomistajat voineet teettää omille mailleen omalla kustannuksellaan ranta-asemakaavan. Ranta-asemakaavoja onkin laadittu runsaasti ennen 90 lukua, jolloin rantayleiskaavoja ei vielä laadittu. Kaavoitettaessa yksittäisiä rantarakennuspaikkoja ovat ranta-asemakaavojen suunnitteluperiaatteet hyvin samankaltaiset kuin rantayleiskaavoissa. Ranta-asemakaavoilla voidaan lisäksi ratkaista merkittävästikin rakennusoikeutta sisältävien matkailupalvelualueiden rakentaminen, jota yleiskaava ei mahdollista. Ranta-asemakaava on tarkempi kohdistuen usein vain yhtä hanketta varten ja sen avulla voidaan tarkemmin määrittää tarkempia reunaehtoja rakentamiselle.
Poikkeamislupa
Ranta-alueelle voidaan tapauskohtaiseen harkintaan perustuen rakentaa myös ilman kaavaa. Tämä tapahtuu poikkeamisluvalla. Tämä on nimensä mukaisesti poikkeustapaus. Tällöin poiketaan lainsäädännössä esitetystä rannan suunnittelutarpeesta. Poikkeamiselle on oltava erityinen syy, joka ei voi olla maanomistajan tarve rakentaa.
Kunnan rakennusjärjestys
Kaikki kunnat ovat laatineet rakennusjärjestyksen. Mikäli alueella ei ole kaavaa tai kaava ei ota kantaa johonkin tiettyyn asiaan, niin tämä ratkaistaan rakennusjärjestyksen määräysten mukaisesti. Tällaisia asioita saattavat olla esimerkiksi rakennuspaikan enimmäisrakennusoikeus, rakennusten etäisyys rantaviivasta tms. Rakennusjärjestyksessä ei useinkaan oteta huomioon alueen erityispiirteitä, koska koko kunnan aluetta koskevat samat määräykset. Näin ollen rakennusjärjestys soveltuu huonosti määrittämään esim. erityisen herkkien alueiden rakentamista. Tästä johtuen poikkeamisluvin tapahtuva kaavoittamattomien alueiden rakentaminen vaatii lupaviranomaiselta erityistä osaamista lupaharkinnan yhteydessä sekä riittävästi tietoa alueen mahdollisista erityispiirteistä.
Ranta-alueiden rakentaminen tulee ensisijaisesti ratkaista kaavalla. Tämän vuoksi kunnat laativat rantayleiskaavoja. Niiden avulla voidaan ratkaista laajojen ranta-alueiden rakentamiseen varattavat ja rakentamatta jätettävät ranta-alueet maanomistajia tasapuolisesti kohdellen sekä virkistys- ja ympäristöarvot turvaten. Kaavasta kaikki näkevät pitkälle tulevaisuuteen rakentamiselta vapaaksi jäävät alueet ja millaisia mahdollisia reunaehtoja rakentamiselle ja muulle maankäytölle on asetettu. Rantayleiskaavan laatimisen tarve ei siis lähtökohtaisesti muodostu siitä, että joku taho olisi esittänyt tarpeen rakentamiselle. Rantayleiskaavoja laaditaan vain haja-asutusalueelle, koska taajamissa rakentamisen tulee perustua asemakaavaan.
Rantayleiskaavoja ryhdyttiin laatimaan 90-luvulla ja vanhimmat kaavoista saattavat vaatia muutoksia. Rantayleiskaavojen muutostarpeet johtuvat lainsäädännön sekä tarpeiden muuttumisesta. Esimerkiksi vanhoissa rantayleiskaavoissa rakennuspaikkakohtainen rakennusoikeus oli pienempi (n. 120 k-m2) verrattuna nykyisin sallittuun ja nykytarpeisiin nähden (n. 250 k-m2). Lisäksi maanomistajat ovat voineet esittää kunnalle muutostarpeita kaavaan, joiden toteuttamisen mahdollisuudet tutkitaan kaavamuutoksen yhteydessä.
Ranta-asemakaava
Mikäli kunnalla ei ole ollut resursseja laatia rantayleiskaavaa, ovat maanomistajat voineet teettää omille mailleen omalla kustannuksellaan ranta-asemakaavan. Ranta-asemakaavoja onkin laadittu runsaasti ennen 90 lukua, jolloin rantayleiskaavoja ei vielä laadittu. Kaavoitettaessa yksittäisiä rantarakennuspaikkoja ovat ranta-asemakaavojen suunnitteluperiaatteet hyvin samankaltaiset kuin rantayleiskaavoissa. Ranta-asemakaavoilla voidaan lisäksi ratkaista merkittävästikin rakennusoikeutta sisältävien matkailupalvelualueiden rakentaminen, jota yleiskaava ei mahdollista. Ranta-asemakaava on tarkempi kohdistuen usein vain yhtä hanketta varten ja sen avulla voidaan tarkemmin määrittää tarkempia reunaehtoja rakentamiselle.
Poikkeamislupa
Ranta-alueelle voidaan tapauskohtaiseen harkintaan perustuen rakentaa myös ilman kaavaa. Tämä tapahtuu poikkeamisluvalla. Tämä on nimensä mukaisesti poikkeustapaus. Tällöin poiketaan lainsäädännössä esitetystä rannan suunnittelutarpeesta. Poikkeamiselle on oltava erityinen syy, joka ei voi olla maanomistajan tarve rakentaa.
Kunnan rakennusjärjestys
Kaikki kunnat ovat laatineet rakennusjärjestyksen. Mikäli alueella ei ole kaavaa tai kaava ei ota kantaa johonkin tiettyyn asiaan, niin tämä ratkaistaan rakennusjärjestyksen määräysten mukaisesti. Tällaisia asioita saattavat olla esimerkiksi rakennuspaikan enimmäisrakennusoikeus, rakennusten etäisyys rantaviivasta tms. Rakennusjärjestyksessä ei useinkaan oteta huomioon alueen erityispiirteitä, koska koko kunnan aluetta koskevat samat määräykset. Näin ollen rakennusjärjestys soveltuu huonosti määrittämään esim. erityisen herkkien alueiden rakentamista. Tästä johtuen poikkeamisluvin tapahtuva kaavoittamattomien alueiden rakentaminen vaatii lupaviranomaiselta erityistä osaamista lupaharkinnan yhteydessä sekä riittävästi tietoa alueen mahdollisista erityispiirteistä.
Edellä kuvattu perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin, korkeimman hallinto-oikeuden oikeuskäytäntöön sekä yli 20 vuoden kokemukseen kaavoittajana.